La Legge 157/2019 introduce per i consumatori la possibilità sino al 31.12.2021 di trovare un accordo con la banca bloccando il procedimento esecutivo. La procedura tuttavia appare difficilmente applicabile.

La Legge n. 157 del 19 dicembre 2019, “al fine di fronteggiare, in via eccezionale, temporanea e non ripetibile, i casi piu’ gravi di crisi economica dei consumatori“, ha introdotto una speciale procedura che, almeno in teoria, dovrebbe rappresentare la soluzione per tutti gli italiani che tra Il 1° gennaio 2010 ed il 30 giugno 2019 hanno subìto il pignoramento della prima casa di abitazione.

Oggi analizzeremo i requisiti per presentare tale istanza in Tribunale e, solo successivamente, riporterò le mie personali considerazioni sulla concreta utilizzabilità della procedura.

I requisiti per richiedere la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo e bloccare l’asta.

L’art. 41 bis della Legge 157/2019 stabilisce precisi requisiti per richiedere la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo con la banca:

1) il debitore deve essere un consumatore
2) il creditore deve essere una banca oppure una societa’ veicolo (in sostanza si tratta di società che acquistano i crediti dalle banche)
3) il credito della banca deve derivare da un mutuo con ipoteca di primo grado, concesso per l’acquisto di un immobile destinato all’acquisto della prima casa, e il debitore deve aver già pagatoalmeno il 10% del capitale;
4) deve essere già stata avviata una procedura esecutiva sull’immobile ipotecato, ed il pignoramento deve essere stato notificato tra il 1° gennaio 2010 ed il 30 giugno 2019;
5) nella procedura esecutiva non vi devono essere altri creditori intervenuti (in caso contrario questi devono presentare un atto di rinuncia);
6) l’istanza deve essere presentata entro il termine perentorio del 31 dicembre 2021;
7) il debito complessivo non deve superare l’importo di €.250.000;
8) l’importo che viene offerto dal debitore non deve essere inferiore al 75% del prezzo base dell’asta, oppure, se ancora non è stata fissata l’asta, inferiore al 75% del valore dell’immobile per come stimato dal consulente tecnico nominato dal Tribunale (ad esempio basa d’asta 100.000 euro l’importo offerto dal debitore non può essere inferiore a 75.000 mila euro)
9) l’importo che viene rinegoziato o rifinanziato deve essere rimborsato con una dilazione massima 30 anni (360 rate); ed in ogni caso, la durata della restituzione, sommata all’età del debitore, non deve superare il numero di 80 (es. debitore di anni 60; la durata massima del rimborso sarà di 20 anni, in quanto la somma tra tali due parametri arriva ad 80);
10) il debitore deve rimborsare interamente le spese procedurali liquidate dal
giudice,
11) il debitore non deve avere in corso una procedura di sovraindebitamento ai sensi della legge 27 gennaio 2012, n. 3 (c.d. Legge Salvasuicidi).

La Legge, ancora, prevede diverse opportunità che dovrebero facilitare l’accesso alla procedura:

Se il debitore non riesce a ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, lo stesso può essere concesso ad un suo parente o affine fino al terzo grado che acquista la proprietà dell’immobile; ma per i successivi cinque anni, il debitore e la sua famiglia conservano il diritto legale di abitare l’immobile.

Le richieste di rinegoziazione e di finanziamento possono essere assistite, per il 50% dell’importo, dalla garanzia a prima richiesta rilasciata da un’apposita sezione speciale del Fondo di garanzia per la prima casa.

L’istanza congiunta tra debitore e banca. La sospensione della procedura e la decisione della banca


La legge prevede che, per aderire alla procedura, il debitore e la banca creditrice debbano presentare una istanza congiunta al Tribunale.

Il Giudice, se l’istanza rispetta i requisiti sopra descritti, sospende la procedura esecutiva per 6 mesi.

In ogni caso, non vi è nessun tipo di obbligo per gli istituti di credito. Infatti la banca è sempra libera di non aderire all’istanza, oppure, se questa è stata già presentata, di rigettare la richiesta di rinegoziazione avanzata dal debitore.

Ed ancora, se il finanziamento è chiesto ad una banca diversa, la stessa è sempre libera di rifiutare per qualsiasi motivo la richiesta.

Considerazioni conclusive: la nuova procedura è realmente utilizzabile ?

Le procedura disegnata dalla legge, almeno ad una prima lettura, appare difficilmente applicabile, non tanto per i numerosi requisiti procedurali quanto, soprattutto, per lo scarso interesse che le banche potrebbero mostrare.

Vi sono diversi aspetti, infatti, che vanno tenuti in considerazione:

  • LA TOTALE LIBERTA’ DELLE BANCHE NELLA DECISIONE. Innanzitutto, e questo è chiaramente previsto dalla Legge, la banca non è obbligata ad accettare nessun accordo e decide liberamente se accettare o meno la proposta in base alle proprie valutazioni interne che non sono sindacabili.
  • LA CESSIONE DEL CREDITO AD ALTRA SOCIETA’. La banca, come spesso accade, potrebbe vendere il credito ad una società veicolo che avvia la procedura esecutiva (negli ultimi anni sono nate tantissime società che comprano a forte sconto tali Crediti ed avviano le procedure esecutive). Ora, è chiaro che queste società hanno l’obiettivo di massimizzare i profitti nel più breve tempo possibile e non daranno mai il consenso ad una rinegoziazione che duri sino a 30 anni.
  • LA RICHIESTA DI RIFINANZIAMENTO AD ALTRA BANCA. Qualcuno obiettera’: si ma il debitore può chiedere il mutuo ad un’altra banca. Certo, ma quale banca concederebbe credito ad un soggetto con la casa all’asta ? E’ ovvio che si tratta di una strada in salita. E’ vero, il nuovo finanziamento potrebbe essere richiesto da un parente, ma si tratta di una soluzione “normale” che può essere realizzata al di fuori della procedura. Ed inoltre, i tempi tecnici per completare l’operazione potrebbero protrarsi a lungo e non consentire di presentare l’istanza.
  • IL TIMORE DELLA FUTURA SVALUTAZIONE DELL’IMMOBILE. Ancora, la banca potrebbe fare questo ragionamento. Se io Banca concedo una rinegoziazione del mutuo a 30 anni ed il debitore, magari dopo 20 anni, diventa nuovamente moroso, dovrei avviare una nuova procedura esecutiva su un immobile che però è più “vecchio” di 20 anni, con conseguente svalutazione e scarsa appetibilità sul mercato.
  • LA PRESENZA DI ALTRI CREDITORI INTERVENUTI. Altro aspetto problematico è che nella procedura esecutiva non devono essere intervenuti altri creditori (ad esempio il condominio, oppure l’agenzia delle entrate riscossione). In questo caso è necessario trovare un accordo con questi creditori, per ottenere la loro rinuncia. È ovvio che per convincere tali creditori bisogna trovare liquidità e in questi casi non è semplice.

Le uniche leve che potrebbero essere utilizzate “convincere” la banca a concedere la rinegoziazione o il finanziamento, sono la garanzia del Fondo di garanzia per la prima casa che potrebbe garantire il 50% dell’importo accordato al debitore, oppure l’aiuto esterno da parte di un parente.

In definitiva, a parere di chi scrive, la nuova procedura disegnata dalla legge, sebbene encomiabile nelle intenzioni di aiutare i numerosi italiani che si trovano con la prima casa pignorata, nella pratica potrebbe avere uno scarso successo.

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